所谓合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据《营业税问题解答的通知》的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。
    “以物易物”方式
    “以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有以下两种：
    一是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再次按“销售不动产”税目征收营业税。
    二是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。
    由此可见，“以物易物”的合作建房方式会出现对甲乙双方分别征税的结果，尤其是第一种交换方式，很可能会让甲乙双方承担两次税务责任，从而减少利润，蒙受损失。
    “合营企业”方式
    甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，国家又是如何征收营业税的呢？
    一是房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
    二是房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
    三是如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
    由上可知，成立合营企业建房的三种情况中，第一种无疑是能最大程度降低损失的做法。如果纳税人能采取这种方式合作建房，就能不交营业税。
    【案例分析】深圳两公司合作建房税收筹划分析
    深圳桂园实业发展公司（以下简称“桂园实业”）、深圳黄强电子有限公司（以下简称“黄强电子”）两企业合作建房，桂园实业提供土地使用权，黄强电子提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，桂园实业、黄强电子各分得500万元的房屋。
    根据上述《通知》的规定，深圳桂园实业发展公司通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为500万元，桂园实业应纳的营业税为：500万元×5％＝25万元。可是，若桂园实业进行税收筹划，则可以不缴纳营业税。
    桂园实业以土地使用权、黄强电子企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。由于桂园实业向企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。
    仅此一项，桂园实业就少缴了25万元的税款，从而取得了很好的筹划效果