房地产是国民经济中一个支柱产业，它的健康发展对整个国民经济健康发展有重大作用。今年以来，国家对房地产业的形势进行了分析，总体来说，我国房地产业呈现了一定程度的过热局面，存在投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题。今年5月初，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》（简称《意见》）。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，同时，可以调整房地产业供需结构，其中有关房地产税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》下发后，国家税务总局新闻发言人表示，各级税务机关要严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。对有关房地产税收政策的实施，社会各界非常关注，但还有一些人对房地产涉及的税收政策不完全了解，对个人二手房交易所得征免个人所得税政策也众说纷纭。为此，本刊记者就房地产税收相关政策及实行情况采访了国家税务总局新闻发言人。

　　房地产转让涉及税种及相关致策调整近来，一些媒体报道了个别地方对个人转让房地产拟开征一些新税种的说法，对此，国家税务总局新闻发言人指出，这一说法并不正确。房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等多个环节，不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税等。今年实行的宏观调控政策。从税收政策上讲，有所调整的主要是房地产业转让环节应缴纳的营业税，其他税收政策并没有变化。下面按税种分别说明：

　　一、是营业税政策。营业税是这次主要调整的税种。国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5％的营业税。在原来的营业税优惠政策中规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。调整后的政策规定，自2005年6月1日起。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　二、是契税政策。为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也按照统一的普通住房标准执行。

　　三、是个人所得税政策。根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20％的税率缴纳个人所得税。

　　四、是土地增值税政策。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

　　五是印花税政策。根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

　　对个人二手住房交易所得征收个人所得税早有明文规定对个人二手住房交易所得应征收个人所得税，不是这次国家稳定住房价格的一项税收新政策，而是早有明文规定，税务机关多年来一直在征收的。首先，按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税。税率为20％。同时，为促进我国居民住宅市场的健康发展，规范征纳行为，财政部、国家税务总局、建设部于1999年12月2日就个人出售住房所得如何征收个人所得税的有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：

　　一、是个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

　　二、是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　三、是职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　对个人二手住房交易所得的税收优惠政策主要有两种情况：一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　有许多人误认为对个人二手住房交易所得征收个人所得税是一项新政策。国家税务总局新闻发言人表示，这主要原因有三方面：一是以前个人二手房交易不活跃，交易量不大，社会关注度不强，另外，1999年三部委联合制定的税收政策也宣传得不够，所以没有引起大家充分重视；二是近年来一些地方的税务机关对这项政策的执行不到位；三是今年6月以来，一些地方重申了这项政策，加强了税收征管，给一些人造成了为配合房地产业宏观调控新开征个人所得税的错觉，其实对个人转让财产所得征收个人所得税是依法进行的，已经多年了。

　　房地产税收政策效果初步显现国务院办公厅转发了建设部等七部门《意见》后，国家税务总局会同有关部门研究出台了《关于加强房地产税收管理的通知》等一系列措施，要求各级税务机关确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。目前，政策的效果已初步显现。

　　一、是房地产开发投资增幅有所回落。据统计，l-5月，全国完成房地产开发投资4644.2亿元，同比增长24.3％，增幅比1季度下降2.3个百分点，呈逐月回落趋势。

　　二、是商品住房交易中大户型、高价位住房交易量下降较大。1-5月，有16个城市商品房成交量呈负增长，大户型、高价位住房成交量降幅明显。二手住房成交量开始趋减。

　　三、是商品住房平均销售价格涨幅趋于平稳。据统计，l-5月，全国商品住房平均价格为2756元／平方米，同比增长11.3％，增幅比1-4月回落1.6个百分点。

　　四、是投资投机性购房大量减少，消费需求逐步趋于合理。可以说，随着中央稳定住房价格的各项调控政策的陆续出台，房地产市场渐趋理性。正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定商品住房价格的预期目标方向发展。

　　现行税收政策体现了国家宏观调控的政策精神，落实好这些税收政策规定，将促进普通住房投资，抑制炒作行为，促进房地产市场健康发展。税务机关表示，将进一步加强房地产税收管理，确保这些政策落实到位。                                

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