单纯从上述数字看来，栖霞建设并没有取得十分突出的成绩，然而细读年报，会发现2012年是栖霞建设发展至关重要的一年，公司时隔四年重新开始拿地，而且一年之中新增三个住宅项目，总建筑面积约55万平方米，拿地款22.21亿元，储备（未开工建设）的商品房土地建筑面积约增长近1倍，储备项目均在市场低迷时期获得，未来收益空间明显。不仅如此，栖霞建设还分别收购了迈燕房地产、南京东方房地产、汇锦小额贷款等公司的股权，大大增强了公司整体实力。

    与此同时，栖霞建设的货币资金并没有出现大幅减少的情况，2012年底货币资金为14.53亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为21.705亿元，截至报告期末，未使用的银行授信20亿元，可供出售金融资产为64032万元，足以覆盖短期债务，保证公司的可持续发展。近年来房地产公司受到国家调控影响，除去万科、保利等巨型地产公司外，多数地产公司资金状况都不好，现金流捉襟见肘，栖霞建设却在扩张的同时保持“不差钱”，其中缘由值得深入研究。

    高价拿地的沉痛教训

    栖霞建设是2002年上市的老牌房地产企业，上市以来发展一直良好，经营业绩年均复合增长率达50%以上，在江苏省长期处在绝对的龙头地位。2007年随着房地产市场的繁荣，广深房产巨头和财大气粗的央企地产公司都分别进驻江苏房地产市场，江苏各主要城市的地价被迅速拉升，土地市场的争夺日趋激烈，栖霞建设也像其他地产公司一样，按捺不住心中的热情，加入了抢地大军的行列，四处出击，力度也非常大。

    2007年7月份栖霞建设获得无锡锡山区东北塘镇南部地块的价格为17.3亿元人民币。同时栖霞建设控股子公司——无锡栖霞建设有限公司竞得无锡市第九棉纺织厂地块，成交价格为8.05亿元人民币；两幅土地中，东北塘地块是栖霞建设击败数十家开发商、以超过底价8亿元的高差价竞得，九棉地块则是经过120多轮竞价，最终以高于出让底价4.273亿元的价格取得；2007年12月栖霞建设还竞得南京NO.2007G84号地块，总地价11.1亿元，楼面地价高达5900元/平米，与此同时，附近同地段楼盘现售价格仅为6000元～7000元/平米。

    然而国家地产调控政策的加强和深入，买地时预期中的房价大幅上涨并没有出现，高地价楼盘变得无利可图，甚至可能导致亏损。同时商品房的成交量开始缩小，市场观望气氛浓厚，银行信贷与股市融资的难度也越来越大，这一切都导致房企的资金越来越紧张。高价购得的地块很快就成了栖霞建设的沉重资金包袱，而且这个包袱一背就是好多年。

    战略收缩，苦练内功

    随着国家调控政策的逐渐明确和栖霞自身资金面的紧张，栖霞建设开始意识到当初战略冒进的错误，迅速调整了战略，停止了扩张的步伐，从2008年开始栖霞建设采取与2007年完全不同的收缩战略，四年期间房地产市场几经涨跌变化，地产企业也纷纷“你方唱罢我登场”，然而栖霞建设仿佛“一年被蛇咬，十年怕井绳”，始终立足于消化原有的开发项目，多年不曾染指土地市场，静观地产行业的变化。

    不仅如此，时隔近两年后栖霞建设选择将两幅从多家开发商手里“抢”得的地块退还。2009年栖霞建设与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块《国有土地使用权出让合同》协议书，退地原因是“拆迁难度较大”；不久后，栖霞建设又办理了无锡东北塘项目退地一半的手续，这两项退地为企业回笼17亿元的现金。
    收缩战略使得栖霞建设始终可以保持充裕的现金，虽然没有了“攻城略地”精彩，但公司却可以根据自身的需要从容的安排公司资金。充裕的现金一方面可以减少银行贷款，进而降低产品成本和财务费用；还可以通过足额及时付款维护与建设部门的密切关系，不仅可以确保工程质量和进度，还可以在一定程度上降低管理费用；而低成本高质量的房子销售费用自然会随之降低，因此栖霞建设的三项费用控制率一直是房地产上市公司的佼佼者，一直保持较高的销售利润率和净利润，并且保持了长期稳定的现金红利。

    和大多数房企不同，栖霞建设还特别注重“内功”。在工程管理方面，着力于精细化管理，提升了横向沟通效率、计划执行能力、对项目进度、质量、成本的整体把控能力；在成本控制方面，继续倡导全员全过程成本控制，动态把握开发节奏，科学安排资金支付，及时优化作业流程，严格执行计划的目标进度，在加快项目进度的同时，保证项目的高品质及有效的成本控制。先进的开发理念、过硬的产品能力，造就了公司较强的品牌号召力，公司在区域内拥有较高的品牌认知度，所拥有的“星叶”品牌深入人心，成为为数不多的房地产行业驰名商标。

    积极参与保障房建设，有效对外投资

    除商品房外，栖霞建设还响应政府号召，积极参与保障房建设。继江畔人家50万平方米经济适用房和百水芊城一二期46万平方米经济适用房后，栖霞建设又承建了南京西花岗保障房项目（幸福城），该项目占地约44万平方米，规划建筑面积120万平方米，为南京迄今规模最大、配套设施最完善的保障房居住区。

    保障房建设给栖霞建设带来巨大的荣誉，在南京市保障房建设指挥部会同市质监、安监、建管部门组织的南京市统筹建设四大片区保障房项目质量安全综合检查中，幸福城项目获得甲方和施工单位两项第一名，受到社会各界的高度关注。在党的“十八大”闭幕后，新任政治局常委集体参观了“复兴之路”主题展览，栖霞建设幸福城项目作为全国保障房样板工程，被国家住建部推荐参展。

    保障房建设带给栖霞建设的不仅仅是社会效益，还有直接和间接的经济效益，除去政府承诺的必要收益外（3%），栖霞建设还因为保障房建设在融资中受到政府的多方支持，融资方式多样，融资渠道畅通，融资成本较低。而且随着项目进程的不断进行，幸福城的回款也在不断加快，截至去年12月31日，幸福城保障房项目全部回笼资金总额为17.02亿元，预售比例达56.13%。

    在做好房地产主业的同时，栖霞建设的对外投资也成绩斐然。公司投资参股的棕榈园林股份有限公司，是一次极为成功的投资。2008年公司作为战略投资者身份现金出资2100万元认购广东棕榈园林股份有限公司870万股份，持股比例为7.25%，随着棕榈园林的成功上市，公司取得了6亿多元巨额投资收益（以2012年12月31日股价）。如今这一项投资尚未变现，成为栖霞建设不折不扣的“资金预备队”。

    栖霞建设公司投资的河北银行股份有限公司和南京电子网板有限公司也取得良好的经济效益，其中电子网板老厂区地块已经被南京市国有土地储备中心收储，电子网板公司已获得政府拆迁补偿款6.8亿元，不仅还清了栖霞建设所有的前期借款，还为公司带来良好的投资收益。

    总体而言，栖霞建设并不是一个典型房地产企业的成功者，在地产行业高杠杆化、地产公司大扩张的年代，他并没有很好的踏准节奏，抓住机会，不仅没有像万科、招商地产等一样迅速扩大规模，成为一线龙头，反而背上沉重的财务包袱，很长时间停步不前；然而他绝不是一个失败者，在经历了扩张失败的教训后，及时调整了发展战略，收缩规模，紧跟国家政策，坚持注重质量，在残酷的竞争中浴火重生，走出了地产公司的另一条道路。

    长期以来，房地产作为一种重要的投资和投机对象存在，使得其一直是国内过剩资金首要的去向选择，房地产企业首要的不是建好房子，而是弄潮于资本市场，把握好融资与购地开发的进度，然而随着国家调控的不断深入，房地产作为投资品的作用降低，作为实用品的作用提升，价格也开始趋向相对稳定。可以预想，以品牌优势和管理能力见长的栖霞建设将会迎来新的发展机会。