面对着措施空前严厉的新政，资本市场上房地产板块近2/3股票暴跌，净负债权益比高达56%的恒大率先降价15%，炒房客紧急出手房产腾挪资金……不过，凭借在去年的超宽松政策囤积的巨额资金以及在连续飙升的房价中攫取的超额利润，暂时“不差钱”的房产企业迅速摆脱了对新政的“愤怒”情绪，转而演变为行动上的“观望”。

    为此，《首席财务官》杂志专访了以“玫瑰”系列高端地产着称的北京华业地产股份有限公司（以下简称“华业地产”）的CFO许立超，探求房地产企业在频遭宏观调控背景下的财资体系应对之道。

    泰山压顶

    “目前我们内部还是有条不紊地进行，不过销售方面还处于观望状态，要等到6月份国家政策明朗后再做调整。”目前正在“等待第二只靴子落地”的许立超表示，去年华业地产净利润近1.2亿元，目前资金足以支撑正常运营。“但假如政府实施的这些政策全面落实执行，并且持续两年左右，整个房地产行业将会面临着重新洗牌的局面。”

    成立于1985年的华业地产凭借“玫瑰”系列高端地产项目一路从深圳做到北京，2003年通过成功收购内蒙仕奇借壳上市，顺利打响了资本市场的“第一枪”。

    对于本轮空前严厉的房地产宏观调控，定位于高端地产的华业地产也感到“寒气逼人”，“我们内部也在商量策略，比如怎么让业主和公司利益损失最小化。”许立超表示，如果按揭的房主想退房，假如华业地产按照违约的形式来处理，那么对房主是相当不公平的；假如完全满足房主的要求无条件退出，那么华业地产无疑将蒙受巨大经济损失。

    而对于市场两个传言，许立超认为可能是行业真正“拐点”的到来。

    “首先一个传言是政府将对开发贷款进行重新检查，这是一个很大的打击，因为2007～2009年银行对开发贷款监管较松，同时这段时间地价上涨过快，有些房产公司可能为追求快速扩张扩大了开发贷款的使用范围等。”熟谙房地产业资金运作的许立超认为，开发贷从严足以让很多中小地产公司陷入窘境。

    而让许立超更担忧的是另一个传言——引进政府监督预售制度，“具体来说就是政府对预售房款进行监管，因为目前房地产商还贷和土地储备的主要方式就是销售回款，对于这部分资金，如果政府部门还要最大程度的限制和监管，比如企业交房后才可以使用这部分资金，将大大降低资金使用效率，进一步约束企业的土地储备能力。”许立超进一步解释道，“目前房地产行业资金来源主要来自于三个方面，自有资金约20%，银行资金至多50%，而剩余的流动资金全部依靠销售回款。如果这个传言兑现的话，那么对于整个房地产行业的资金链不啻于雪上加霜。”

    “所以融资是我们日常面临的最大一个挑战，也是持续发展的重要支撑。”许立超表示，尽可能拓宽融资渠道原本就是近年来自己的工作核心，“因为这几年的房地产竞争环境要求你不断地扩张市场。”

    有着巨大金融杠杆效应的房地产行业，在许立超看来，本身并不是暴利，“从上市的房地产企业来看，毛利润约30%，服装行业的毛利润却在40％左右，而服装一年可以生产和销售成千上万套，而房子三年才能建一套。”曾在中国纺织集团任职财务总监多年的许立超表示。

    “总体来看，中国房地产生态环境还是非常脆弱的。”许立超很清楚资金渠道一直是房地产公司的生命线。
 
    明修栈道

    与业内众多灰色的融资渠道相比，许立超更愿意用“阳光下的”渠道来融资。

    “我们企业的贷款渠道目前有三种，首先融资渠道是银行，因为良好的银企关系是华业地产能够保持盈利相对稳定性和资金相对安全的重要措施之一。比如2007年的大连玫瑰园项目，当时是7月份正式收购，而当年10月份，我们就将详细的项目资料做成宣传册，迅速发给大连每一家银行。等到11月份，华业地产顺利拿到大连市政府颁发的‘建设用地规划许可证’，就马上和银行开始商谈合作事项，而等到12月份土地证已握在手中时，我们的贷款已经进入审批流程。”

    非常看重日常与银行部门保持紧密联系的许立超认为，银企良好合作的原动力在于共同利益：“和银行人员打交道，从不认识到认识，从认识到业务，我觉得以诚相待是基础，大家都有‘红线’，谁都没有权利要求对方违背对方‘红线’，大家都因为公司内部业务需求，如果最能达成双赢，只要不违规，何乐而不为呢？我们只不过是共同利益的推动者而已。”

    为了能让项目的财务报告更加趋近于实际，许立超特别强调，“财务部门必须要了解公司的业务进展，因为只有明确有关的收入、成本、费用的确认规则和流程，才能保证将这些业务及产品及时、准确、全面地体现在财务报告中。所以在做可研报告中，财务人员必须深入一线，例如当工程部门要准备建10层楼时，如果财务人员不懂得工程配套价格等等，只是闭门造账，这样企业迟早会被市场淘汰，所以熟悉业务是财务人员的义务。”

    在可研报告的基础上，华业地产的财务部门要做好项目的目标成本预算和年度资金计划，最后做月度资金计划。“除非有特殊情况，我们的预算只要做完后，一般都是严格执行。”非常看重预算的许立超认为，这是保证现金流稳健的重要因素之一，这样才能在如此严峻的金融环境下力保“不差钱”。

    不过，由于银行一向对宏观调控政策跟得比较紧，许立超一直立足于融资渠道的多元性。“当前一个比较重要的现实渠道就是和房地产信托的合作。比如，2008年，华业地产通过与中信信托的紧密合作，顺利地拿下了通州自由小镇项目，而且整个信托贷款的总体安排非常合理，总的资金规模是9.9亿元，贷款利率为7.5%/年，贷款期限长达两年。”

    事实上，位于北京通州区梨园镇自由小镇项目最早可以追溯到国内着名的资本狂人“泰跃系”的刘军。由于这一项目涉及到3个村760多户居民，加之极其复杂的拆迁安置、租房补偿等等历史遗留问题，经过一系列令人眼花缭乱的转手过程后，华业地产凭借这笔10亿元的信托资金在2009年9月终于完成收购。“截至今年4月，绝大多数历史遗留问题已经得到初步解决。”许立超此时的语气已颇为轻松。

    由于去年通州的新规划出台后，华业地产的自由小镇项目意外地成为潜在的利润高地。按照业内估算，华业地产通过股权收购得到的通州自由小镇土地成本仅为3200元/平方米，可售面积却高达70万平方米，鉴于项目周边可比项目售价已超过20000元/平方米，显然该项目完成销售之后将给华业地产的业绩带来爆发式增长。

    “最后一个渠道就是利用上市公司这一资本平台来进行融资。在2007年11月，我们曾以每股13元的价格定向增发了8000万股新股，募集了逾10亿元资金。而恰恰是这10亿元帮助我们在2008年顺利渡过房地产市场低迷的困境，而当去年第二季度开始出现市场回暖之后，这些资金更是支持我们项目开工的重要保障。”许立超非常遗憾的是去年8月计划再次增发不超过3亿股融资逾20亿元的方案在开始严苛的地产环境中被暂停。

    不过，相比于很多同行来说，华业地产的资金流在近几年一直在业内以“宽裕”着称，在2008年全球金融危机的浓重阴影下，华业地产竟然做了多起规模可观的委托贷款，将闲置资金通过专业金融机构放给更需要资金解渴的企业。

    不过，提及融资过程中要注意的问题，许立超强调要注意时间安排，“为了避免长债，像我们长期的贷款，我们要提前六个月保证款到位，而对于一年偿还的企业，最迟我们要确保提前三个月准备好资金进行还款，这样可以保持信用。”

    最后，许立超感叹做好国内地产公司的CFO颇有挑战，“CFO在地产公司里面更多的是扮演着摆渡者的身份，要顺着水流推动公司前进。”