犀利无比的地产新政，目标就是最终打破“越调控越涨价”的怪圈。各地政府迅速跟进的貌似计划经济的调控手段，给房地产这一号称创造6万亿GDP、间接拉动上百个行业发展的庞大产业，蒙上了前所未有的浓密阴云。
黑云压城之际，《首席财务官》杂志访问了数家日子过得比较滋润的地产公司，有的专注于商务地产，在长期稳定的现金流和不断升值的物业资产中淡看风云变幻；有的快速从高端地产入手，然后利用丰厚的第一桶金转战多元化战场；有的从创业之初就聚焦在高端地产，运用品牌优势和专业经验，在地产需求的弱水三千中取最丰厚的一瓢饮��
这些在史上最严厉的宏观调控中仍能自得其乐的地产公司，带给我们意味深长的战略思考，把握趋势、规避风险、创造价值
在这些生死攸关的战略级行动中，CFO的作用日渐显着。
越来越多的迹象表明，这一轮地产新政给国内主流地产商带来了真正的挑战。从中央到地方，从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求等等，地产调控政策的触角延伸到整个产业链的各个层面。
与叫苦不迭的大多数地产商不同的是，商业地产迎来了全面上升的时代。万达商业地产公司一季度销售额突破150亿元，首次超过万科，同样以高端商务地产为主业的金融街控股的股价在地产公司股票暴跌潮中开始了强劲的“价值发现”之旅。
身为金融街控股有限公司（以下简称“金融街”）CFO的李敦嘉面对《首席财务官》杂志的专访，将这家自创立以来一直专注于商务地产的“另类”地产巨头的商业模式进行了深入剖析和解读。
商务地产的蓝海
“金融街营业规模从十年前的1亿元发展到如今的400多亿元，如果把公司核心竞争力纯粹归属于良好的地段和优质的地产，把固化的资源当成核心竞争力显然是不能成立的。”李敦嘉认为，金融街公司的核心竞争力主要体现在两方面：一是坚持正确的战略，二是强有力的资本运作能力。多年来，公司始终坚持以中心城市核心地段的商务地产开发为主，稳健发展兼顾进取。今天看来，坚持这样的战略，显然是公司成功的要素之一。此外，公司在资本运作方面的优势也很明显，自2000年通过收购上市成功之后，公司凭借持续增长的良好业绩，实施四次股票增发及一次公司债发行，公司在资产或股权方面的收购也很频繁，这些都成为公司快速发展的基础，形成了公司的核心竞争力。
在李敦嘉看来，“以万科为代表的住宅模式就像一个制造厂，不断地取得土地，然后卖楼，如果各环节正常运行，作为一个工业企业，这种快速周转的开发经营模式还是不错的。”
然而土地资源的有限性对这一模式的制约越来越明显。目前我国房地产占建设用地的30%，而建设用地占整体的15%，可以推断出房地产用地仅占整体用地的4.5%，去年“地王”频出，更说明获取土地难度迅速加大。
“做住宅地产通过楼盘销售会产生大量的现金流入，但这只是一次性的，而做商务地产的话，通过物业出租可以获得可持续性的收入。”
李敦嘉举例说，位于金融街中心区的办公楼，如四五年以前出售，每平方米售价不过2万元，但现在的售价早已翻倍。“目前我们公司在金融街中心区持有大量的高端物业，这些物业都具有很大的增值潜力，今后公司还会不断继续增持这样的优质物业，这正是我们被很多稳健的投资者们长期看好的重要原因之一。”
李敦嘉认为做商务地产最需要的是耐心，因为商务地产是一种长期的盈利模式。显然，这在颇为浮躁的国内地产业内极难做到，大多数地产公司和投资者都对商务地产缺乏足够的耐心，因而在国内商务地产的价值也一直被明显低估。
“目前房地产市场面临着深层次的调整，在土地资源受限的情况下，商务地产的优势被凸显出来。现在像万科也从原来的从不做商务地产开始计划要兼做商务地产。”李敦嘉很看好本轮调控给商务地产带来的新机遇，“这轮力度空前的调控政策跟以往出台的政策一样，主要针对的是住宅类项目的投资行为，商务地产受的影响较小，因此相比之下，我们公司可能在取得资源方面有更多好的机会。原来我们总是感觉在发展速度上自身和万科、保利有较大差距，这轮调控下来则使我们提高了信心。”
“商业地产专业性强， 而我们已在这方面积累了大量的经验，因此今后在商务地产的发展上，我们肯定会坚持走在前面。”李敦嘉强调这些无形资产的积累也是金融街竞争力中极具价值的部分。
目前金融街持有的出租物业包括：金融街中心、德胜国际中心部分房产、金融街购物中心、金融街C3四合院项目、金树街餐饮及金融街地区的金阳大厦、国企大厦、通泰大厦、富凯大厦、金融大厦、金融街购物中心等，合计建筑面积约为30万平方米；其经营性物业包括丽思卡尔顿酒店、惠州喜来登酒店、金融街公寓和金融家俱乐部，合计建筑面积约为14.14万平方米。此外，如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务区、天津南市等项目的获取，也显示了金融街试图向外扩张的战略意图。
后来居上
很难想像，在金融街所在的这一平方公里的区域内，云集着中国金融业的最高决策机构——“一行三会”，还有80多家内外资银行的总部，去年税收达到1707.2亿元，占到北京税收的28.4%，每平方米更是承载了100亿元的资产规模，主导了北京90%的信贷量和60%的保费收入��北京金融街现在每平米给政府贡献的税收是4.3万元，并且这一数字还在持续增长中，远远高于一次性的土地出让金收入。“我们能取得现在这样的成绩，可以说是总体的战略意图所决定的。”李敦嘉感慨道，通过10年的持续努力，金融街已经跻身成为国内商务地产的龙头企业之一。
“与金融街同类企业相比，有的可能更着眼于某一个区域的发展，而很少关注公司自身发展，这样的企业定位让他们业务单一化，以一级土地开发为主，影响了他们的持续发展能力。而金融街则在条件许可之后，在一级土地开发的同时，也兼做二级开发，后来更是在开发过程中持有了大量自持物业。”有人将金融街与陆家嘴做了比较，认为无论在资本市场的表现还是在公司盈利方面，陆家嘴都逊于金融街，前者发展更早，而后者则后来居上。两个公司的股价表现也能体现出两者的区别。曾有机构做了相应的统计，以1999年9月30日收盘价为基准，至2007年行情最高点，按复权价计算，金融街上涨了108倍，陆家嘴仅仅上涨了3.1倍。这一过程恰恰验证了华商巨擘李嘉诚所说的，“时间是投资最好的朋友。”
而如果拿金融街与国贸比较，“国贸是纯商务地产公司，100%靠租金收入，但金融街不同，主线是商务地产，同时兼顾房产开发。”李敦嘉认为，金融街以商务地产为主的战略有一定的灵活性，可以根据市场的变化不断调整经营活动，求得公司的更快发展，同时为投资者带来更多的回报。“当然金融街能够走到今天，和金融街管理层既稳健又进取的经营作风是分不开的。”金融街在2007年到2008年初的房价高峰期，加强销售回笼现金，在2008年初又抓住稍纵即逝的时间窗口进行了增发，在随后而至的经济调整时期拥有了大量现金；在2008年下半年地产低迷时期，不失时机地连续买地兼并项目，在2009年市场重新启动的时候，抢占了先机，取得了良好的经营业绩。反观国贸只是在原国贸的基础上建设二三期，两者的规模无疑迅速拉开了距离。
由于地产和金融的高互动性，李敦嘉坦承在上市前金融街经历了非常艰难的时候，“金融街的高速发展实际上是在上市后。”
作为目前金融街的CFO，李敦嘉经历了其历经多次波折而借壳上市的整个过程。回忆上市之前金融街进行商务地产开发的种种艰难，再对比其打开通往资本市场之路后的高速发展，李敦嘉颇为感叹资本市场对于一个公司发展“点石成金”的战略意义，因而坚持将强有力的资本运作能力视为金融街核心竞争力的两大要素之一。
前不久，金融街以总价18.07亿元拿到昌平北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）土地使用权，接着又斥资38.8亿元拿得重庆两块地。显然，在行业低迷之际，资产优良且现金充足的金融街又开始了新一轮扩张之旅。
在想清楚了战略定位、构建好内控体系、塑造出超级团队之后，中赫集团实现企业的快速增长与多元化扩张之路并不崎岖。
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